Ce qui change pour votre bail au 1er octobre 2026
Tout bail conclu ou renouvelé à partir du 1er octobre 2026 doit reprendre un nouveau contrat type. La clause résolutoire devient obligatoire et passe à six semaines.
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 remplace les modèles de contrat type issus du décret de 2015. Il concerne la location vide, la location meublée et la colocation à bail unique, dès lors qu'il s'agit d'une résidence principale. Il s'applique à tout contrat conclu ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026.
Si vous mettez un logement en location cet automne, c'est le modèle que vous devez utiliser. Voici ce qui change réellement.
La clause résolutoire devient obligatoire
C'est le changement principal. Jusqu'ici, la clause résolutoire — celle qui permet la résiliation de plein droit en cas d'impayé — était facultative. Beaucoup de baux téléchargés en ligne n'en comportaient aucune, et leurs bailleurs le découvraient au pire moment : sans clause résolutoire, il faut demander au juge de prononcer la résiliation, ce qui est plus long et plus incertain.
Le nouveau contrat type l'intègre d'office, avec un délai de six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le dépôt de garantie impayé devient un motif de résiliation
C'est une nouveauté en droit locatif. La clause résolutoire ne couvre plus seulement le loyer et les charges : elle vise désormais aussi le non-versement du dépôt de garantie.
En pratique, un locataire qui prend les clés sans avoir versé le dépôt s'expose à la même procédure qu'un impayé de loyer. Encore faut-il pouvoir le prouver : conservez vos relevés bancaires et vos reçus.
L'assurance habitation garde son propre délai
Attention à ne pas tout confondre. Le défaut d'assurance habitation relève de l'article 7 g de la loi de 1989 et conserve un délai distinct : la résiliation intervient un mois après une mise en demeure restée sans effet.
| Manquement | Acte à délivrer | Délai |
|---|---|---|
| Loyer, charges ou dépôt de garantie impayés | Commandement de payer | 6 semaines |
| Défaut d'assurance habitation | Mise en demeure | 1 mois |
Un bail qui annoncerait le même délai pour les deux serait erroné. C'est une confusion fréquente, y compris dans des modèles vendus en ligne.
Deux clauses nouvelles, facultatives
- Troubles de voisinage — la résiliation devient possible, mais uniquement sur le fondement d'une décision de justice passée en force de chose jugée. Vous ne pouvez pas en juger vous-même.
- Servitude de résidence principale — dans certains secteurs définis par le plan local d'urbanisme, le logement ne peut être occupé qu'à titre de résidence principale, ce qui exclut la location de courte durée à une clientèle de passage.
Le téléphone des parties
Le contrat type prévoit désormais un emplacement pour le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire. C'est facultatif, et l'objectif est pratique : pouvoir se joindre vite au premier retard de paiement, avant que la situation ne se dégrade.
Questions fréquentes
Mon bail en cours est-il concerné ?
Non. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Un bail signé avant cette date continue de produire ses effets dans sa rédaction d'origine. En revanche, son renouvellement après cette date devra reprendre le nouveau contrat type.
Le délai de la clause résolutoire est-il de six semaines pour tout le monde ?
Cela dépend de la date du bail. La loi du 27 juillet 2023 a ramené le délai légal de deux mois à six semaines, mais la Cour de cassation, dans un avis du 13 juin 2024, a estimé que ce texte ne modifie pas les clauses résolutoires déjà stipulées dans les baux en cours : un bail antérieur qui mentionne deux mois reste sur deux mois. Faites confirmer le délai applicable à votre bail avant toute démarche.
Que se passe-t-il si j'utilise l'ancien modèle après le 1er octobre ?
Le contrat type est réglementaire : un bail qui s'en écarte expose le bailleur à voir certaines clauses écartées, notamment la clause résolutoire s'il en manque une ou si son délai n'est pas conforme. Concrètement, vous risquez de ne pas pouvoir vous en prévaloir le jour où vous en auriez besoin.