Loyer impayé : que faire, étape par étape

Un loyer qui ne tombe pas n'est pas encore un contentieux. Les sept étapes, dans l'ordre, avec les délais réels — et les trois réflexes qui font gagner des mois.

En résumé : relancez par écrit dans la semaine, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée si rien ne bouge, prévenez la caution et votre assurance, puis passez par un commissaire de justice pour un commandement de payer. Le locataire dispose alors d'un délai pour régulariser : six semaines ou deux mois selon la date et la rédaction de votre bail. L'expulsion est toujours judiciaire — jamais de votre fait.

Étape 1 — Vérifier avant d'accuser

Un loyer manquant sur un relevé n'est pas toujours un impayé. Un virement programmé qui saute un mois, un changement de RIB, un prélèvement rejeté pour un plafond de carte, un délai de compensation interbancaire : la moitié des « impayés » du 5 du mois sont sur le compte le 8.

Attendez trois à cinq jours ouvrés après l'échéance, vérifiez le compte qui reçoit les loyers, puis seulement passez à l'étape suivante. Une accusation prématurée abîme durablement une relation locative qui, dans 90 % des cas, va se poursuivre normalement.

Étape 2 — La relance amiable, dans la semaine

Un simple email ou un SMS, courtois, factuel : le loyer de juillet de 850 € n'a pas été reçu à la date du 8, s'agit-il d'un oubli ? Cette relance-là règle l'écrasante majorité des situations, et coûte deux minutes.

Écrivez, ne téléphonez pas seulement. Vous aurez besoin, plus tard, de démontrer que vous avez agi sans délai : un juge saisi d'une demande de délais de paiement regarde la chronologie des relances.

Étape 3 — La mise en demeure par recommandé

Sans réponse ou sans paiement sous une quinzaine, passez à l'écrit formel : lettre recommandée avec accusé de réception, mettant le locataire en demeure de régler sous huit à quinze jours.

Elle doit comporter le décompte précis des sommes dues (loyer, charges, période par période), le délai imparti, et l'annonce des suites : saisine de la caution, mise en jeu de l'assurance, engagement d'une procédure judiciaire. C'est la pièce qui fait basculer le dossier de l'amiable au contentieux, et celle que réclamera votre assureur.

Étape 4 — Actionner les garanties : caution, GLI, Visale

Trois filets de sécurité existent. Ils obéissent à des délais courts, et un dossier envoyé trop tard est un dossier refusé.

• La caution (le garant) — informez-la dès la mise en demeure. Attention à une règle précise de l'article 24 : le commandement de payer doit être signifié à la caution dans les quinze jours suivant sa signification au locataire, faute de quoi la caution n'est pas tenue des pénalités ni des intérêts de retard.
• L'assurance loyers impayés (GLI) — les contrats imposent presque toujours une déclaration du sinistre dans un délai contractuel court, souvent 30 à 60 jours après le premier impayé, avec un dossier complet. Relisez vos conditions générales avant, pas après.
• La garantie Visale — gratuite, portée par Action Logement. Si votre locataire en bénéficie, la déclaration se fait en ligne, également sous délai contraint.

Étape 5 — Le commandement de payer

Si la dette persiste, vous passez par un commissaire de justice (l'ancien huissier) pour faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail — à condition, bien sûr, que votre bail en comporte une. C'est presque toujours le cas des baux conformes à la loi de 1989.

Le locataire dispose alors d'un délai pour régulariser. Ce délai a changé récemment, et c'est le point le plus mal compris du sujet. Il ne se lit pas seulement dans la loi : il se lit d'abord dans la clause résolutoire de votre bail.

Ne tranchez pas seul : faites confirmer le délai applicable à votre bail par le commissaire de justice qui délivre l'acte. Un commandement mentionnant un délai erroné vous expose à voir l'acte contesté, et vous fait perdre plusieurs mois.

Si le locataire paie dans le délai, l'affaire s'arrête là. Sinon, la clause résolutoire est acquise et le bail peut être résilié.

Étape 6 — La procédure judiciaire

Le commandement resté sans effet, vous faites assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pour faire constater la résiliation du bail et obtenir l'expulsion ainsi que le paiement de l'arriéré.

• L'assignation doit être notifiée au représentant de l'État dans le département un certain délai avant l'audience — délai également réduit à six semaines par la loi du 27 juillet 2023. Votre commissaire de justice s'en charge.
• Une saisine préalable de la CCAPEX s'impose aux bailleurs personnes morales, à l'exception des sociétés civiles constituées entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré : ils ne peuvent assigner qu'au terme d'un délai de deux mois suivant cette saisine, à peine d'irrecevabilité. Un bailleur particulier n'est pas soumis à cette formalité — mais si vous louez via une SCI, faites vérifier votre situation exacte.
• Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement allant jusqu'à trois ans, en suspendant les effets de la clause résolutoire tant que l'échéancier est respecté.

Étape 7 — L'exécution, et ses limites

Une décision d'expulsion ne s'exécute pas d'un claquement de doigts. Un commandement de quitter les lieux est signifié, puis un délai de deux mois s'écoule — le juge peut le réduire ou l'allonger. L'expulsion effective peut ensuite être suspendue pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars. Le préfet peut par ailleurs accorder ou refuser le concours de la force publique.

Trois réflexes qui font gagner des mois

1. Dater et écrire, systématiquement Chaque relance, chaque appel, chaque promesse de paiement : consignez-les. Un dossier chronologique bien tenu est ce qui distingue une audience gagnée d'une audience renvoyée.
2. Ne pas laisser filer trois mois La dette croît, mais surtout les délais des garanties expirent. Un impayé traité au premier mois se règle huit fois sur dix à l'amiable ; au quatrième mois, il finit au tribunal.
3. Surveiller la prescription Vous disposez de trois ans, à compter de chaque échéance, pour réclamer un loyer impayé — article 7-1 de la loi de 1989. C'est long, mais un arriéré ancien laissé de côté finit par s'effacer par tranches.

Détecter au lieu de découvrir

Le vrai coût d'un impayé, ce n'est pas le loyer manquant : c'est le mois perdu à ne pas s'en apercevoir. Loqia connecte en lecture seule le compte qui reçoit vos loyers, rapproche chaque virement du bon locataire, et vous alerte dès qu'une échéance passe sans paiement.

Loqia prépare la suite : relance amiable, relance formelle, mise en demeure — chaque courrier prêt à l'envoi, que vous validez, pas de quittance tant que le loyer n'est pas réglé, et l'historique daté qui servira de preuve si le dossier va plus loin.

Et pour éviter l'impayé plutôt que le gérer, tout commence par un bail propre et des quittances régulières.

Questions fréquentes

Que faire dès le premier loyer impayé ?

Vérifiez d'abord qu'il ne s'agit pas d'un simple incident bancaire, puis relancez par écrit sous une semaine. Une relance amiable rapide et courtoise règle la grande majorité des retards. Ce n'est qu'après une mise en demeure restée sans effet que la procédure prend un tour contentieux.

Quel délai a le locataire pour payer après un commandement de payer ?

Cela dépend de la date de votre bail. La loi du 27 juillet 2023 a ramené le délai légal de deux mois à six semaines, mais la Cour de cassation, dans un avis du 13 juin 2024, a estimé que ce texte ne modifie pas les clauses résolutoires déjà stipulées dans les baux en cours : un bail antérieur qui mentionne deux mois reste sur deux mois. Le contrat type a enfin été mis en conformité par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, applicable aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026. Faites confirmer le délai applicable à votre bail par votre commissaire de justice avant de faire délivrer l'acte.

Faut-il prévenir la caution en cas d'impayé ?

Oui, et vite. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose de faire signifier le commandement de payer à la caution dans les quinze jours suivant sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut pas être tenue des pénalités ni des intérêts de retard.

Peut-on expulser un locataire soi-même ?

Jamais. Changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité, ou faire pression pour obtenir un départ constitue une voie de fait, pénalement sanctionnée. Seule une décision de justice, exécutée par un commissaire de justice, permet une expulsion.

Combien de temps a-t-on pour réclamer un loyer impayé ?

Trois ans. L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 soumet les actions dérivant du contrat de location à une prescription de trois ans à compter du jour où le titulaire a connu les faits — donc, pour un loyer, à compter de son échéance.