État des lieux d'entrée et de sortie : le guide complet
Pas d'état des lieux d'entrée ? Le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, et c'est le bailleur qui en paie le prix au départ. Comment le faire bien, à l'entrée comme à la sortie.
L'état des lieux est le document qui tranche presque tous les litiges de fin de location. Il est encadré par l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, qui fixe son contenu.
Qui l'établit, et comment
Il est établi contradictoirement et à l'amiable par le bailleur et le locataire, ou par un tiers mandaté par eux (agence, professionnel). Chacun en garde un exemplaire signé, sur papier ou par voie électronique.
En cas de désaccord, ou si l'une des parties ne se présente pas, l'état des lieux peut être dressé par un commissaire de justice. Les frais sont alors partagés par moitié, à un tarif réglementé.
Ce qu'il doit contenir
- Le type d'état des lieux (entrée ou sortie) et sa date.
- L'adresse du logement et l'identité des parties.
- Les relevés des compteurs d'eau, d'électricité et de gaz.
- Le détail et la destination des clés remises.
- Pièce par pièce, la description de l'état des revêtements (sols, murs, plafonds) et des équipements.
- À la sortie, l'évolution constatée depuis l'entrée et l'adresse du locataire.
Les 10 jours pour le compléter
Le locataire peut demander au bailleur de compléter l'état des lieux d'entrée dans les 10 jours qui suivent son établissement. Pour les éléments de chauffage, ce délai s'étend au premier mois de la période de chauffe.
Sans état des lieux d'entrée
Usure normale ou dégradation ?
| Situation | À la charge de |
|---|---|
| Peinture ternie après plusieurs années | Bailleur (vétusté) |
| Moquette usée aux passages | Bailleur (vétusté) |
| Trous nombreux dans les murs, tache importante | Locataire |
| Équipement cassé faute d'entretien | Locataire |
| Joints et menues réparations non faits | Locataire (réparations locatives) |
Le bail peut prévoir une grille de vétusté, qui fixe la durée de vie de chaque équipement et la part restant à la charge du locataire. Elle évite bien des discussions.
Après la sortie : le dépôt de garantie
Il doit être restitué dans un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes justifiées. Tout retard est majoré de 10 % du loyer mensuel par mois commencé. Le détail est dans notre guide du dépôt de garantie.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il s'il n'y a pas d'état des lieux d'entrée ?
Le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du Code civil). Au départ, le bailleur aura du mal à justifier des retenues sur le dépôt de garantie. Cette présomption ne joue pas si c'est le bailleur qui a refusé ou empêché l'état des lieux.
Le locataire peut-il compléter l'état des lieux d'entrée ?
Oui, dans les 10 jours qui suivent son établissement. Pour le chauffage, il peut aussi demander à le compléter pendant le premier mois de la période de chauffe.
Qui paie l'état des lieux fait par un professionnel ?
Le bailleur, sauf la part que la loi permet de mettre à la charge du locataire : au maximum 3 € par mètre carré de surface habitable, et jamais plus que ce que paie le bailleur.
L'usure normale peut-elle être retenue sur le dépôt de garantie ?
Non. La vétusté, c'est-à-dire l'usure due au temps et à un usage normal, reste à la charge du bailleur. Seules les dégradations imputables au locataire peuvent être retenues.