Dépôt de garantie : montant, retenues et restitution
Un mois de loyer en vide, deux en meublé. Restitution sous un mois, ou deux s'il y a des retenues — chacune justificatif à l'appui. Le guide complet.
Le dépôt de garantie est la première source de litige entre bailleurs et locataires en fin de bail. La loi est pourtant claire — c'est son application qui dérape, presque toujours faute de justificatifs.
Combien peut-on demander
| Type de location | Dépôt maximum |
|---|---|
| Location vide | 1 mois de loyer hors charges |
| Location meublée | 2 mois de loyer hors charges |
| Bail mobilité | Aucun dépôt n'est autorisé |
Le montant est fixé au bail et ne peut pas être révisé en cours de contrat, même si le loyer augmente. Un loyer révisé chaque année ne fait pas monter le dépôt.
Deux délais, selon l'état des lieux
- État des lieux de sortie conforme à celui d'entrée Restitution intégrale sous un mois à compter de la remise des clés.
- Dégradations constatées Restitution sous deux mois, déduction faite des retenues justifiées.
Ce que vous pouvez retenir, et comment le prouver
Une retenue n'est valable que si elle est justifiée par un écrit. Une estimation de votre part ne suffit pas.
- Dégradations — devis ou facture d'un professionnel, et comparaison entre les deux états des lieux
- Loyers ou charges impayés — décompte détaillé
- Régularisation de charges — vous pouvez conserver jusqu'à 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de la copropriété
- Ménage — uniquement si le logement est rendu manifestement sale, devis à l'appui
La vétusté n'est pas une dégradation
C'est la distinction qui fait perdre le plus de litiges aux bailleurs. Une moquette usée après huit ans d'occupation normale, une peinture ternie, un joint de silicone jauni : c'est de la vétusté, elle est à votre charge.
Une moquette brûlée, un mur percé, une porte enfoncée : c'est une dégradation, elle est à la charge du locataire. Le juge apprécie au cas par cas, en tenant compte de la durée d'occupation.
En cas de retard
L'article 22 de la loi de 1989 prévoit une majoration de 10 % du loyer mensuel en principal, par période mensuelle commencée. Un mois de retard sur un loyer de 800 € coûte 80 €. Trois mois, 240 €.
Questions fréquentes
Quel est le montant maximum du dépôt de garantie ?
Un mois de loyer hors charges pour une location vide, deux mois pour une location meublée. Ce plafond est fixé par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014. Un bail qui exigerait davantage serait sur ce point réputé non écrit.
Sous quel délai faut-il rendre le dépôt de garantie ?
Un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée. Deux mois s'il fait apparaître des dégradations justifiant des retenues. Le point de départ est la remise des clés, pas la date de l'état des lieux.
Que risque un bailleur qui rend le dépôt en retard ?
Une majoration de 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. La pénalité court automatiquement : elle n'a pas à être demandée au juge pour être due.