Diagnostics obligatoires pour louer un logement
Le bail doit être accompagné d'un dossier de diagnostic technique. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location. Ce qu'il faut fournir, et quand le refaire.
L'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 impose de joindre au bail un dossier de diagnostic technique. Il est remis au locataire à la signature, et sa composition dépend de l'âge du logement et de sa situation.
Le tableau des diagnostics
| Diagnostic | Quand ? | Validité |
|---|---|---|
| Diagnostic de performance énergétique (DPE) | Toujours | 10 ans |
| Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) | Logement construit avant le 1er janvier 1949 | 6 ans s'il révèle du plomb, illimitée sinon |
| État de l'installation intérieure d'électricité | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| État de l'installation intérieure de gaz | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| État des risques et pollutions (ERP) | Commune exposée à des risques listés par arrêté préfectoral | Moins de 6 mois à la signature |
| Nuisances sonores aériennes | Logement situé dans une zone d'exposition au bruit d'un aéroport | À jour à la signature |
Le DPE, devenu décisif
Depuis la loi Climat et résilience, le DPE n'est plus seulement informatif. Il conditionne le droit de louer et celui d'augmenter le loyer.
- Depuis le 24 août 2022 Le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté, ni à la relocation, ni au renouvellement, ni par la révision annuelle.
- Depuis le 1er janvier 2025 Un logement classé G n'est plus décent : il ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ou d'un renouvellement.
- À partir de 2028 La même règle s'appliquera aux logements classés F.
- À partir de 2034 Puis aux logements classés E.
La surface habitable, mentionnée au bail
Ce n'est pas un diagnostic à annexer, mais une mention obligatoire : la surface habitable doit figurer dans le bail. Si elle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, le locataire peut demander une baisse de loyer proportionnelle.
Ce que vous risquez en cas d'oubli
- Une demande de diminution du loyer ou de dommages et intérêts.
- Pour un logement F ou G, l'impossibilité d'appliquer la révision annuelle.
- Pour un logement G loué après 2025, une action du locataire pour obtenir des travaux de mise en conformité.
- Un bail reste valable : l'absence de diagnostic ne permet pas au locataire de l'annuler.
Questions fréquentes
Peut-on encore louer un logement classé G ?
Non pour un nouveau bail ou un renouvellement : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n'est plus considéré comme décent. L'interdiction s'étendra aux logements classés F en 2028 et E en 2034.
Quelle est la durée de validité d'un DPE ?
Dix ans. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont toutefois plus valables : ils ont cessé de l'être au plus tard le 31 décembre 2024.
Le diagnostic termites est-il obligatoire pour louer ?
Non. Il est exigé pour une vente dans les zones concernées, pas pour une location.
Que se passe-t-il si un diagnostic manque ?
Le locataire ne peut pas s'en prévaloir pour annuler le bail, mais le bailleur engage sa responsabilité : diminution du loyer, dommages et intérêts, et pour le DPE, impossibilité d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G.