Charges locatives récupérables : la liste complète
Taxe d'ordures ménagères oui, taxe foncière non. La liste des charges récupérables est fixée par décret et elle est limitative : ce qui n'y figure pas reste à la charge du bailleur.
Une charge locative, c'est une dépense que le bailleur paie d'abord, puis refacture au locataire. Encore faut-il qu'elle figure sur la bonne liste : celle du décret n° 87-713 du 26 août 1987, à laquelle renvoie l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
Cette liste est limitative. Ce qui n'y est pas ne se récupère pas, même si le bail dit le contraire.
Les huit catégories du décret
| Catégorie | Exemples récupérables |
|---|---|
| Ascenseurs et monte-charges | Électricité, contrat d'entretien courant, menues réparations |
| Eau froide, eau chaude, chauffage collectif | Consommation d'eau, chauffage, production d'eau chaude, entretien des compteurs |
| Installations individuelles | Entretien courant de la chaudière individuelle et du chauffe-eau, ramonage |
| Parties communes intérieures | Électricité, produits d'entretien, entretien de la minuterie et des interphones |
| Espaces extérieurs | Entretien des allées, des espaces verts et des aires de jeux |
| Hygiène | Sacs et bacs à déchets, désinsectisation, désinfection des parties communes |
| Équipements divers | Entretien de la ventilation mécanique, des antennes collectives |
| Taxes et redevances | Taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, redevance d'assainissement |
Le cas du gardien ou de l'employé d'immeuble
Sa rémunération est récupérable en partie seulement. Le décret fixe deux taux :
- 75 % lorsqu'il assure à la fois l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets.
- 40 % lorsqu'il n'assure que l'une des deux tâches.
Ce qui reste toujours à la charge du bailleur
- La taxe foncière (seule la taxe d'ordures ménagères se refacture).
- Les honoraires du syndic et les frais de gestion locative.
- L'assurance propriétaire non occupant (PNO).
- Les gros travaux, le ravalement, le remplacement d'une chaudière.
- Les frais de procédure et de relance d'un impayé.
Provision, forfait et régularisation
En location vide, les charges se paient par provisions mensuelles, régularisées une fois par an sur la base des dépenses réelles. Le forfait de charges n'est permis qu'en location meublée et en colocation.
Un mois avant la régularisation, le bailleur communique le décompte par nature de charges, et tient les justificatifs à disposition du locataire pendant six mois. Le détail est dans notre guide de la régularisation des charges.
Questions fréquentes
La taxe foncière est-elle récupérable sur le locataire ?
Non. La taxe foncière reste à la charge du propriétaire. Seule la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui figure souvent sur le même avis, peut être refacturée au locataire.
Les frais de syndic sont-ils des charges récupérables ?
Non. Les honoraires du syndic, les frais de gestion et l'assurance propriétaire non occupant ne figurent pas dans la liste du décret du 26 août 1987 : ils restent à la charge du bailleur.
Quelle part du salaire du gardien peut-on récupérer ?
75 % de sa rémunération lorsqu'il assure à la fois l'entretien des parties communes et l'élimination des déchets, 40 % lorsqu'il n'assure que l'une des deux tâches.
La liste des charges récupérables peut-elle être modifiée par le bail ?
Non. Elle est limitative : une clause du bail qui ferait payer au locataire une dépense absente du décret est réputée non écrite.