Préavis du locataire : 1 mois ou 3 mois ?
Trois mois en principe, un mois dans neuf situations précises. Le point de départ du délai, les justificatifs à exiger, et l'erreur qui coûte deux mois de loyer.
En résumé : en location vide, le préavis du locataire est de trois mois. Il passe à un mois si le logement est en zone tendue, ou si le locataire se trouve dans l'une des huit autres situations listées par l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989. En location meublée, le préavis est toujours d'un mois. Le délai démarre le jour où vous recevez le congé, pas le jour où il est posté.
Le principe : trois mois en location vide
L'article 12 de la loi du 6 juillet 1989 autorise le locataire à résilier son bail à tout moment, sans motif, sans indemnité. En contrepartie, il doit respecter un préavis, fixé à trois mois par l'article 15-I.
Ce délai est un plancher pour le locataire, pas un maximum : il peut partir plus tôt s'il trouve un accord écrit avec vous, mais il ne peut pas s'en dispenser unilatéralement. En colocation avec bail unique, le colocataire qui part donne son congé dans les mêmes formes. S'il existe une clause de solidarité, son engagement — et celui de son garant — s'éteint à la date d'effet du congé si un nouveau colocataire figure au bail, et au plus tard six mois après cette date d'effet en l'absence de remplaçant (article 8-1 de la loi de 1989).
Les neuf cas de préavis réduit à un mois
L'article 15-I énumère limitativement les situations où le préavis tombe à un mois. Cette liste ne s'interprète pas de façon extensive : un motif qui n'y figure pas — divorce, retraite, achat d'un logement, séparation hors violences — n'ouvre aucune réduction.
| Motif | Justificatif à exiger |
|---|---|
| Logement situé en zone tendue | Aucun justificatif personnel : la seule adresse du logement suffit, mais la commune doit figurer sur la première liste du décret (voir plus bas) |
| Mutation professionnelle | Attestation de l'employeur ou ordre de mutation |
| Obtention d'un premier emploi | Contrat de travail (le locataire ne doit pas avoir occupé d'emploi auparavant) |
| Perte d'emploi | Lettre de licenciement, rupture conventionnelle ou fin de CDD — la Cour de cassation admet ces trois cas, mais exclut la démission |
| Nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi | Lettre de licenciement + nouveau contrat de travail |
| État de santé justifiant un changement de domicile | Certificat médical — aucune condition d'âge depuis la loi ALUR |
| Bénéficiaire du RSA ou de l'AAH | Attestation de la CAF ou de la MSA en cours de validité |
| Attribution d'un logement social | Notification d'attribution émanant du bailleur social ou de l'autorité compétente |
| Victime de violences conjugales ou familiales | Ordonnance de protection, ou justificatif de poursuites, de mesure alternative aux poursuites ou de condamnation de l'auteur des faits — un simple dépôt de plainte ne suffit pas |
Zone tendue : comment savoir si le logement en fait partie
La zone tendue qui ouvre le préavis d'un mois est celle des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants marquées par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. Les communes concernées sont listées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, modifié par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 : depuis le 27 août 2023, la liste est passée d'environ 1 140 à environ 1 430 communes.
Ne vous fiez donc pas à une liste trouvée dans un vieil article de blog. Vérifiez commune par commune sur le simulateur officiel de service-public.fr, ou dans la première annexe du décret consolidé sur Légifrance. C'est le point de ce guide où une information fausse circule le plus massivement en ligne.
Location meublée : un mois, toujours
Pour un logement loué meublé à titre de résidence principale, l'article 25-8 de la loi de 1989 fixe le préavis du locataire à un mois, sans condition, sans motif à fournir et sans considération de zonage. Le bail mobilité obéit à ses propres règles, avec un préavis d'un mois également.
Calculer la date de sortie sans se tromper
C'est là que se logent la plupart des litiges. Deux règles à retenir.
- Le point de départ, c'est la réception Le délai court à compter du jour où vous recevez le congé, pas du jour où il est expédié. Lettre recommandée : date de première présentation. Acte de commissaire de justice : date de signification. Remise en main propre : date du récépissé ou de l'émargement.
- Le préavis est en mois de date à date Un congé reçu le 12 septembre avec un préavis de trois mois s'achève le 12 décembre au soir. Le locataire n'est pas tenu de partir en fin de mois : la date d'échéance tombe où elle tombe.
Le loyer et les charges restent dus jusqu'au terme du préavis, même si le locataire a rendu les clés avant. Une exception fréquente : si vous relouez le logement avant la fin du préavis, le locataire sortant cesse de devoir le loyer à compter de l'entrée du nouvel occupant — vous ne pouvez pas encaisser deux loyers pour le même logement et la même période.
La forme du congé : ce qui est valable, ce qui ne l'est pas
- Lettre recommandée avec accusé de réception — la voie normale, celle qui produit la meilleure preuve de date.
- Acte de commissaire de justice (ex-huissier) — plus coûteux, incontestable.
- Remise en main propre contre récépissé ou émargement — valable, à condition de dater et signer.
- Lettre recommandée électronique — valable si le destinataire a accepté ce mode au préalable.
- Un email simple, un SMS, un message vocal — sans valeur juridique de congé, même si vous en accusez réception.
Si un locataire vous annonce son départ par email, ne le laissez pas partir sur ce seul message : demandez-lui un congé en bonne et due forme. C'est autant sa protection que la vôtre — un préavis mal donné se retourne rarement contre le locataire seul.
Et le préavis du bailleur ?
Il n'a rien de symétrique. Pour donner congé à votre locataire, vous devez respecter un préavis de six mois en location vide et de trois mois en meublé, avant l'échéance du bail, et justifier de l'un des trois motifs limitativement admis par l'article 15-I : reprise du logement pour y habiter ou y loger un proche, vente du logement, ou motif légitime et sérieux. Un congé sans motif valable est nul.
Sécuriser la fin de location
Entre le calcul du préavis, l'état des lieux de sortie, la comparaison avec l'entrée et la restitution du dépôt de garantie — un mois si l'état des lieux est conforme, deux mois s'il fait apparaître des différences — la fin de location concentre l'essentiel des litiges bailleur-locataire.
Loqia détecte la zone tendue à partir de l'adresse du bien, calcule la date exacte de sortie à partir de la date de réception du congé, planifie l'état des lieux et encadre la restitution du dépôt dans les délais légaux. Les courriers types sont générés au passage.
Questions fréquentes
Le préavis du locataire est-il de 1 mois ou 3 mois ?
En location vide, le préavis est de 3 mois par principe. Il tombe à 1 mois si le logement se trouve en zone tendue ou si le locataire relève de l'un des cas prévus à l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 : mutation, perte d'emploi, premier emploi, nouvel emploi après une perte d'emploi, état de santé, RSA ou AAH, attribution d'un logement social, violences conjugales. En location meublée, le préavis est toujours de 1 mois.
Quand commence le délai de préavis ?
Le délai court à compter de la réception du congé par le bailleur, et non de son envoi. Pour une lettre recommandée, c'est la date de première présentation qui compte ; pour un acte de commissaire de justice, la date de signification ; pour une remise en main propre, la date du récépissé signé.
Le locataire doit-il justifier un préavis réduit à 1 mois ?
Oui. L'article 15-I impose au locataire de mentionner le motif invoqué et de le justifier au moment de l'envoi de la lettre de congé. À défaut, le préavis applicable est de trois mois — même si le motif était réellement fondé.
Un congé envoyé par simple email est-il valable ?
Non. Le congé doit être donné par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice, par remise en main propre contre récépissé ou émargement, ou par lettre recommandée électronique si le destinataire l'a acceptée au préalable. Un email ordinaire n'est pas une forme valable.
Le locataire doit-il payer le loyer pendant le préavis ?
Oui, le loyer et les charges restent dus pendant toute la durée du préavis, même si le locataire a déjà quitté les lieux. Seule exception courante : si le bailleur reloue le logement avant la fin du préavis, le locataire n'est plus redevable à compter de l'entrée du nouvel occupant.