Acte de caution solidaire : les mentions sans lesquelles il ne vaut rien

Un acte de cautionnement trop court est un papier sans valeur — et on ne s'en aperçoit que le jour où le locataire cesse de payer. Voici les trois mentions exigées à peine de nullité, et un modèle complet.

Un acte de cautionnement solidaire est le document le plus mal rédigé de la gestion locative. Il tient souvent en huit lignes, il est signé sans discussion, et personne ne le relit — jusqu'au jour où le locataire cesse de payer. C'est à ce moment-là que l'on découvre qu'il ne vaut rien.

La loi ne se contente pas d'un accord de principe. Elle impose un contenu précis, à peine de nullité. Autrement dit : il ne s'agit pas d'un formalisme dont un juge pourrait dispenser un bailleur de bonne foi. Si une mention manque, l'engagement tombe.

Les trois mentions exigées à peine de nullité

L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 énumère ce que l'acte signé par une personne physique doit contenir. Il y en a trois, et l'omission de l'une d'elles suffit.

1. Le montant du loyer et ses conditions de révision Tels qu'ils figurent au bail. Pas seulement le montant : la manière dont il évoluera. En pratique, cela signifie citer l'indice de référence des loyers et la date de révision annuelle.
2. La reproduction de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 Le texte doit être recopié dans l'acte, pas seulement mentionné. Il informe la caution qu'en l'absence de durée indiquée, elle peut résilier son engagement.
3. La mention de l'article 2297 du code civil Apposée par la caution elle-même, avec un plafond exprimé en toutes lettres et en chiffres. C'est celle que l'on oublie le plus souvent.

La mention de l'article 2297, mot pour mot

C'est le cœur du dispositif, et la source de la plupart des annulations. Le texte dispose que, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres.

Deux pièges s'y cachent.

• Écrire « je me porte caution pour toutes les sommes dues au titre du bail ». Il n'y a pas de plafond chiffré : la mention ne satisfait pas au texte.
• Pré-remplir la mention et la faire seulement signer. Le texte exige que la caution l'appose elle-même.
• Indiquer un plafond en toutes lettres ET en chiffres. En cas de divergence, c'est la somme en toutes lettres qui l'emporte.
• Ajouter la phrase sur la solidarité — sans elle, le mot « solidaire » du titre ne produit aucun effet.

Le piège de la solidarité

C'est le point que presque tous les modèles gratuits ratent. Un cautionnement dit « solidaire » permet au bailleur de réclamer directement à la caution, sans avoir à poursuivre d'abord le locataire ni à répartir sa demande entre plusieurs cautions.

Mais l'article 2297 pose une condition : si la caution est privée des bénéfices de discussion et de division, elle doit le reconnaître dans sa mention. À défaut, précise le texte, elle conserve le droit de s'en prévaloir.

La durée : la choisir, ou subir la résiliation

L'avant-dernier alinéa de l'article 22-1, celui qu'il faut recopier, prévoit que lorsque le cautionnement ne comporte aucune indication de durée, ou que cette durée est indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location au cours duquel le bailleur en reçoit notification.

Autrement dit : un acte sans durée est un acte fragile. Le garant peut s'en défaire à la première inquiétude — c'est-à-dire au moment précis où vous en auriez besoin.

L'usage est donc d'indiquer une durée déterminée : la durée initiale du bail et ses renouvellements, dans la limite d'un nombre d'années précisé. Le garant sait à quoi il s'engage, et vous savez jusqu'à quand vous êtes couvert.

Ce que vous ne pouvez pas cumuler

L'article 22-1 interdit au bailleur de cumuler un cautionnement avec une assurance garantissant les loyers impayés. L'interdiction souffre une exception : le locataire étudiant ou apprenti.

Le bailleur qui souscrit une assurance loyers impayés doit donc renoncer au garant — ou l'inverse. Beaucoup l'ignorent et se retrouvent avec une caution inopposable.

La structure d'un acte qui tient

Voici l'ossature à respecter. L'ordre importe peu, la présence de chaque bloc, beaucoup.

• L'identité complète de la caution : nom, date et lieu de naissance, adresse.
• L'identité du bailleur et celle du locataire garanti.
• La désignation du logement, et la mention qu'un exemplaire du bail a été remis à la caution.
• Le montant du loyer, celui des charges, et les conditions de révision.
• L'étendue de l'engagement : loyers, charges, réparations locatives, toutes sommes dues.
• La durée de l'engagement, de préférence déterminée.
• La reproduction intégrale de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1.
• La mention de l'article 2297, laissée en blanc pour que la caution la recopie.
• La date, le lieu, et les signatures de la caution et du bailleur.

Trois erreurs qui reviennent tout le temps

Questions fréquentes

La mention doit-elle encore être manuscrite ?

Non. Depuis la réforme du droit des sûretés entrée en vigueur le 1er janvier 2022, l'article 2297 du code civil exige que la caution « appose elle-même » la mention, sans imposer qu'elle soit écrite à la main. Elle peut donc être saisie lors d'une signature électronique, à condition que ce soit bien la caution qui la saisisse et non un texte pré-rempli par le bailleur.

Que se passe-t-il si la mention manque ?

L'engagement est nul. Le bailleur perd toute possibilité de se retourner contre la caution, y compris si celle-ci a signé en connaissance de cause. La nullité est prévue par le texte lui-même, elle ne dépend pas de l'appréciation du juge sur la bonne foi des parties.

Faut-il indiquer un montant maximum ?

Oui, et il doit figurer en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence entre les deux, l'article 2297 tranche : le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. Un engagement « pour toutes sommes dues » sans plafond chiffré ne satisfait pas au texte.

Peut-on cautionner sans limite de durée ?

Oui, mais l'article 22-1 de la loi de 1989 permet alors à la caution de résilier son engagement unilatéralement à tout moment, la résiliation prenant effet au terme du bail en cours. C'est pourquoi il est presque toujours préférable d'indiquer une durée déterminée.

Le bailleur peut-il exiger une caution et une assurance loyers impayés ?

Non, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Le cumul d'un cautionnement et d'une assurance couvrant les loyers impayés est interdit par l'article 22-1 pour les autres locataires.